NUEVA LEY HIPOTECARIA

La mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco. Los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y  las copias notariales.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrá  a cargo del banco, según el Real Decreto-ley 17/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que ha contradicho a la sentencia del Tribunal Supremo del pasado noviembre.

La norma también elimina las cláusulas suelo. Otra novedad es que se endurece el inicio del procedimiento de desahucio. Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

Este retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo, tal y como ha advertido en varias ocasiones el Banco de España.

Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

LEY CRÉDITO INMOBILIARIO

Ámbito de aplicación

El objetivo fundamental de la ley es potenciar la seguridad jurídica y la comprensión de los contratos por parte de los intervinientes, lo que exige a las entidades mayor transparencia en los procesos y condiciones.

Operaciones a las que afecta:

Operaciones de Particulares o Pymes, con garantía hipotecaria de un inmueble residencial, y donde un NIF actúe como titular o garante.

Operaciones cuyo destino sea adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo, con independencia de la garantía, y en el caso de operaciones de Pymes (de NIF o CIF) que incorporen un NIF como garante o como co-titular.

Novedades en Préstamos Hipotecarios

Para reforzar la transparencia, una vez que la operación haya sido sancionada positivamente, el banco entregará a cada uno de los intervinientes una información pre-contractual diferente respecto a la situación anterior. Consta de 7 documentos:

Principales cambios en el proceso de formalización

  1. Ficha Europea de Información normalizada (FEIN). Que tendrá la consideración de Oferta Vinculante
  2. Ficha de advertencias estandarizadas (FIAE)
  3. Escenario de tipos (en préstamos a interés variable)
  4. Copia del proyecto de contrato (escritura que se firmaría)
  5. Información de reparto de gastos asociados a la operación.
  6. Condiciones generales del seguro de daños
  7. Advertencia del prestatario de la obligación, en caso de firmarse la operación, de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.

Una vez que toda la documentación pre-contractual ha sido descargada por todos los intervinientes,  se remitirá un 2º correo electrónico a cada uno de ellos, en el cual se requiere la firma del Recibí de toda la información pre-contractual que han recibido en el primer correo. Todos los intervinientes de la operación tienen que firmar el “Recibí”. Una vez completada la firma por parte de todos comienza el plazo a partir del cual podría firmarse la operación ante notario.

La primera fecha posible de firma sería d+14 (días naturales) y durante este plazo, todos los intervinientes deberán acudir al notario para recibir asesoramiento y firma de acta notarial (en fecha previa a la firma).

Es importante que las partes tengan claro estos plazos para que puedan fijar con el tiempo suficiente la fecha de firma de la operación con todos sus protagonistas (compradores, vendedores, notario, etc.) y para tener en cuenta el posible vencimiento de un contrato de arras.

Novedades normativas.

  • LCI prohíbe expresamente la obligatoriedad de contratación de productos que condicionen la hipoteca, a excepción del Seguro de Daños.
  • Reembolso anticipado en las nuevas operaciones: previamente a la cancelación en firme, es necesario entregar al prestatario un documento donde se detalla toda la información para que valore la operación: comisiones, simulación de cancelación reduciendo importe o plazo, etc.
  • Intermediación por parte de un agente: si ésta existe, constará en la información pre-contractual, así como la identificación del agente y la cantidad a percibir por su participación.
  • El primer periodo de intereses tiene una duración mínima de 12 meses.
  • Plazo mínimo de las operaciones hipotecarias: >10 años

Operaciones pymes

Pueden verse afectadas por:

Operaciones de Pymes con garantía hipotecaria de un inmueble residencial, y donde un NIF actué como titular o garante (ej: autónomo que adquiere maquinaria financiando mediante hipoteca con su vivienda como garantía).

Operaciones de Pymes cuyo destino sea adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo (ej. local comercial), que incorporen un NIF como garante o como co-titular.

Cambios en el proceso de formalización

Hipotecario negocios:

Se realizará el mismo proceso que en hipotecario comprador

Préstamos empresariales:

La incorporación de cualquier garantía o destino afectos a LCI (Ley Crédito Inmobiliario) a una operación de Préstamo Empresarial requerirá que la operación también precise de sanción técnica (proceso por el cual se verifica que no existan condicionantes en la garantía que afecten a la correcta inscripción en el Registro de la Propiedad).

Se elabora y remite la misma información pre-contractual y contractual a los intervinientes de la operación, con el mismo circuito que para préstamos hipotecarios a particulares.

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